SOZIAL- UND PFLEGEIMMOBILIEN

2. Standortanalyse

Lage, Lage, Lage

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Eines der entscheidendsten Erfolgskriterien für die Rentabilität einer Pflegeimmobilie ist – wie bei Immobilien generell – die Wahl eines geeigneten Standortes.

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Im Vorfeld unserer Planungsaktivitäten werden mögliche Lagen einer sorgfältigen Bedarfs- und Umgebungsanalyse unterzogen sowie im Hinblick auf potenzielle Mitbewerber untersucht, um eine langfristige Wirtschaftssicherheit Ihrer Immobilie zu garantieren.

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Unser speziell entwickeltes Analysetool erfasst demografische Faktoren wie die Altersstruktur der ansässigen Bevölkerung, die Bevölkerungsdichte und die Altersentwicklung (und noch einige mehr) und stellt diese statistischen Messwerte für den untersuchten Standort in aussagekräftiger Form dar.

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Neben den demografischen Faktoren bietet unsere Software einen Überblick über die in Ihrer Region vorhandenen Pflegeplätze, die Betreiber der jeweiligen Einrichtungen sowie die ortsüblichen Grundstückspreise.

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Mit unserem patentierten Analyseinstrument liefern wir Ihnen mit wenigen Klicks eine fundierte Bewertung Ihres Standortes, um Ihre Investitionsentscheidung auf sichere Füße zu stellen.

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3. Wirtschaftliches Bauen

Investkostensatz als maßgeblicher Erfolgsfaktor

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Schlüssel-Kennzahlen sind als zentrale Validierungssäulen unerlässlich, um die Wirtschaftlichkeit einer Planung und der daraus resultierenden Baukosten abschätzen zu können.

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Während des gesamten Bauprozesses orientieren wir uns an zuvor gesetzten Kennzahlen und achten mit dem Ziel der Budgettreue akribisch genau auf deren Einhaltung.

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Abhängig von der Finanzierung, stellt die Berechnung der späteren Investkostensätze eine dieser final entscheidenden Messgrößen dar.

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Nur durch eine wirtschaftlich rentable Einrichtung mit stabilen Investkostensätzen kann im späteren Verlauf ausreichend Spielraum für die personalintensive Pflege sichergestellt werden.

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4. Fördermittel

Durchblick im Fördermitteldschungel

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Als Antwort auf den steigenden Bedarf an Pflegeplätzen unterstützen staatliche Förderinitiativen auf Bund- und Länderebene sowohl kleindimensionierte Pflegestrukturen für Tagespflege und betreutes Wohnen als auch im besonderen Maße die Institutionellen Träger mittels geeigneter Fördermöglichkeiten.

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Die Herausforderung für soziale Einrichtungen liegt darin, von Anfang an einen optimierten Kostenrahmen festzulegen, auf welchem der spätere Umlageschlüssel bzw. Investkostensatz basiert. Als maßgebliches Kriterium für die Wettbewerbsfähigkeit einer Einrichtung sollte der Kreditumfang möglichst gedämpft werden, indem der bunte Strauß an Fördermitteln, beginnend vom DHW, über KFW bis PfelgesoNah und ähnlichen Landes- und Bundesmitteln, optimal ausausgeschöpft wird.

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Unser Team an Fachexperten garantiert Ihnen eine professionelle Fördermittelberatung entlang des gesamten Fördermittelprozesses: Von der Recherche geeigneter Fördermittelgeber bis hin zum finalen Fördermittelverwendungsnachweis. Durch unsere fundierte Branchenkenntnis und langjährige Erfahrung in der Antragstellung können Sie sicher sein, für Ihr soziales Projekt alle potenziellen Fördermittel rechtssicher und optimal auszuschöpfen. Als Stress-Reduzierer übernehmen wir die gesamte Antragstellung und Abwicklung für Sie, komfortabel und unbürokratisch.

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5. Wohn- und Pflegeformen

Traditionelle Pflegeheime versus kleinteilige betreute Wohngruppen

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Seit einigen Jahren zeichnet sich im Pflegesektor eine strukturelle Änderung ab, weg von traditionellen Pflegeheimen, hin zu kleinteiligen betreuten Wohngruppen, für ein lebenswertes und möglichst selbstbestimmtes Leben bis ins hohe Alter.

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Beispielsweise die Niederlande beschreiten als Vorreiter neue Wege im Bereich der kleinteilig organisierten Pflegeimmobilien. Man sollte sich aber bewusst machen, dass derartige Ansätze hohe Aufwandskosten an Personal mit sich bringen und institutionellen Betreibern und Trägerschaften ein großes Maß an Organisationsaufwand und Mut abverlangen.

 

Nichtsdestotrotz teilen wir die Überzeugung, dass ein Seniorenpflegeheim zuallererst ein würdevoller Ort für die letzten Lebensjahre sein muss, der den Bewohnern eine aktive Partizipation an der Gemeinschaft sowie ein möglichst hohes Maß an Selbstbestimmung und Selbstständigkeit ermöglicht.

Damit eine derart wertvolle Einrichtung langfristig bestehen kann, sind bei der Errichtung sowie im laufenden Betrieb monetäre Kennzahlen unerlässlich. So hält die Immobilie wirtschaftlichen Gesichtspunkten stand und bleibt auf Dauer rentabel.

 

Parallel gilt es Empfehlungen der führenden Institutionen und Verbände wie dem Kuratorium Deutsche Altenhilfe (KDA) sowie rechtliche Rahmenbedingungen der Verordnung zur Ausführung des Pflege- und Wohnqualitätsgesetzes und Weiterbildung in der Pflege und Hebammenkunde umzusetzen. Als Ergänzung dienen außerdem Hilfestellungen der Stiftung Deutsches Hilfswerk (DHW) sowie von PflegesoNah für die pflegerische Versorgung im sozialen Nahraum.

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Wir betrachten neben diesen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Aspekten ganz konkrete Bedürfnisse der Nutzer. Themen wie Demenzsensibilität und Einschränkungen im Sehvermögen der Bewohner spiegeln sich in unserer Architektur selbstverständlich wider.  Wir planen, um den körperlichen Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden und gleichzeitig dem Pflegepersonal die Arbeit zu erleichtern.

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Ihre Sozialimmobilie sollte Vorreiterrolle haben – schließlich ist auch die Arbeitsplatzqualität im Kampf um die verfügbaren Pflegekräfte entscheidend.

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Wissend, dass Faktoren wie Lohngefüge und die Wertschätzung des Pflegeberufes nicht in unserer Hand liegen, können wir durch ein attraktives, freundliches und zweckdienliches Lebens- und Arbeitsumfeld doch unseren Teil dazu beitragen, Mitarbeiter zu motivieren und ihre täglichen Arbeitsroutinen zu vereinfachen.

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Dank enger Zusammenarbeit mit Experten aus dem Pflegebereich sowie Betreibern sozialer Einrichtungen sind unsere Fachplaner mit allen Standards und Normen im Pflegesektor vertraut. Beim Thema Neue Wohnkonzepte im Alter sind wir Vorreiter und entwickeln gerne visionäre Projekte.

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6. Eigenbesitz versus Investorenmodell

Fokus aufs Kerngeschäft

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Sowohl der Eigenbesitz als auch das Investorenmodell haben ihre Berechtigung.

Die häufigsten Argumente für das klassische Model des Eigenbesitzes sind Traditionsverbundenheit, Wertbesitz und Selbstbestimmung.

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Angefangen bei Neubauten als Anmietung bis zum Verkauf Ihrer Immobilie mit nachfolgender Wiederanmietung des sanierten Gebäudes bietet das Investorenmodell jedoch viele interessante Alternativen zum klassischen Eigenbesitz-Ansatz.

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Neben der primären Aufgabe, der Versorgungssicherung der Bevölkerung, wird beim Investorenmodell der eigene Cash-Flow geschont. Die Anmietung einer Immobilie bedeutet genau kalkulierbare Zahlen, womit das Risiko unüberschaubarer und aus dem Ruder laufender Unterhaltskosten wegfallen.

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Im Falle einer Neuausrichtung einer Einrichtung wirken vorhandene Altbestandsabschreibungen belastend bei der Finanzierbarkeit und spielen dabei nicht selten das Zünglein an der Waage.

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Eine Veräußerung einer Bestandsimmobilie zum Zweck einer Wiederanmietung bietet eine attraktive Möglichkeit, Ihren Handlungsspielraum durch freiwerdende Eigenmittel zu erweitern. Gleichzeitig lastet der Verwaltungsaufwand während der Errichtung und auch während der späteren Laufzeit nicht auf Ihren Schultern. Das gibt Ihnen Spielraum, sich auf Ihr Kerngeschäft zu fokussieren.

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Da die Entscheidung für Investoren ein Höchstmaß an Vertrauen in den zukünftigen Partner bedarf, gehen dieser Entscheidung Analysen, Prüfung und Verhandlungen voraus. Wir kennen die Argumente und Aufgabenstellungen sowohl für die Investoren- als auch die Betreiberseite und können Sie  bestmöglich unterstützen, die richtige Wahl zu treffen. Fällt die Entscheidung auf das Investorenmodell, vermitteln wir Ihnen seriöse und zahlungsstarke Investoren für Ihr soziales Projekt.

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Wir geben Ihnen das Rüstzeug für erfolgreiche Verhandlungen an die Hand und unterstützen Sie von der Entscheidungsfindung bis zur Übergabe. Dabei legen wir Wert auf klare Vorgaben und Ziele. So kann das beste Ergebnis und ein fairer Umgang für beide Seiten sichergestellt werden.

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Dank unseres Netzwerkes sowie einer professionellen Objektaufbereitung bringen wir Betreiber und Investoren zusammen und ermöglichen fundierte Entscheidungen.

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7. Generalsanierung versus Ersatzneubau

Ihren persönlichen Weg finden

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Bei vielen sozialen Einrichtung sehen wir uns erneut mit der Frage Generalsanierung vs. Neubau konfrontiert. Sie muss in jedem Fall individuell abgewogen werden.

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Ungeachtet der 1%tigen Unterhaltswerte entwickeln Pflegeeinrichtungen bereits nach 25 Nutzungsjahren einen großen Unterhaltsaufwand. Ihre extreme Nutzungsintensität unterscheidet Pflegeeinrichtungen dabei von anderen Gebäudetypen wie Schulen oder Verwaltungsgebäuden, die nicht rund um die Uhr und ganzjährig in Volllast betrieben werden müssen.

 

Bei der Entscheidung, ob eine Generalsanierung oder ein Ersatzneubau langfristig erfolgsversprechender ist, spielen viele Faktoren eine Rolle. Ein Neubau bietet reizvollen Gestaltungsspielraum, ist aber nicht immer die sinnvollste Alternative.

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Wägen wir Sanierung gegen Neubau ab, betrachten wir beide Alternativen zu 360 Grad: unter kaufmännischen Gesichtspunkten, unter personellen Kapazitäten, unter dem Wohlfühlaspekt für Mitarbeiter sowie an harten Fakten wie zum Beispiel der Frage, ob im Altbau moderne Brandschutzmaßnahmen überhaupt umgesetzt werden können. Im Hinblick auf eine finanziell und steuertechnisch solide Basis sind auch Altlasten sowie laufende Abschreibungsdauern der Bestandsimmobilie zu berücksichtigen.

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Unser Team an Fachexperten berät Sie gerne, ob in Ihrem Fall ein Neubau anzuraten ist oder sich eine Generalsanierung rechnet. Egal, welchen Weg wir gemeinsam mit Ihnen gehen – wir können in beiden Fällen auf einen breiten Erfahrungsschatz zurückgreifen und begleiten Sie gerne.

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8. Pflegesatelliten

Ergänzende Einrichtungen in der Fläche

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Satellitenhäuser sind Pflegeeinrichtungen, die in Form kleinerer alleinstehender Häuser in räumlicher Nähe zum Mutterhaus stehen und von diesem mitversorgt und administriert werden.

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Wir glauben, dass diese untergeordneten Satellitenhäuser, mit 40 - 60 Bewohnerplätzen, zukünftig an Relevanz gewinnen, um den steigenden Bedarf in der Fläche zu decken und die zentralen Mutterhäuser dabei – in ihrer Funktion als Flaggschiffe – wirtschaftlich zu stärken.

 

Durch die räumliche Nähe von Satelliten und Mutterhaus wird einerseits die – von der Landesregierung erkannte und geförderte soziale Verankerung im Nahraum – gelebt. Andererseits werden auch Vorteile für Angehörige und Pflegepersonal geschaffen. Die örtlichen Kapazitäten an Pflegeplätzen steigen durch Satellitenhäuser, so dass mehr Familien die Möglichkeit erhalten, ihre pflegebedürftigen Angehörigen im sozialen Nahraum unterzubringen und in engem Kontakt zu bleiben. Mitarbeiter der Pflegeeinrichtung profitieren durch die geringe Distanz der ortsnahen Arbeitsplätze.

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Satellitenhäuser als Pflegeeinrichtungen bieten wir gerne auch als Investorenmodell an.

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9. Betreutes Wohnen

Eigenständigkeit mit Betreuungsangebot

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Betreute Wohnanlagen mit Angliederung an einen versorgenden Betreiber stellen ein wichtiges ergänzendes Angebot dar.

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Betreute Wohnanlagen im Eigenbesitz oder als Mietobjekt decken das Bedürfnis der älteren Bevölkerung nach ambulanter Versorgung in den eigenen vier Wänden. Kostenerstattung seitens der Pflege- und Sozialversicherung sowie Barrierefreiheit und rollstuhlgerechte Gebäudegestaltung stellen für die Zielgruppe hohe Anreize dar. Durch die Angliederung an soziale Komponenten, wie einer ambulanten Tagespflegeeinheit, lässt sich der Versorgungs- und Pflegebedarf entsprechend den Empfehlungen des Kuratoriums Deutsche Altershilfe (KDA) und des Bundesverbandes Ambulante Dienste und Stationäre Einrichtungen (BAD) nach den Vorgaben des § 75 SGB XI regeln.

 

Entsprechende Projekte entwickeln wir selbst und bieten sie als Investorenmodell an.